Mietrecht

Bei unserer Beratung und Vertretung im Mietrecht stehen natürlich die vertraglichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter im Mittelpunkt. Diese sind maßgeblich geprägt durch den vereinbarten Mietvertrag sowie die gesetzlichen Bestimmungen zum Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch und einigen Nebengesetzen.

Beim Abschluss von Mietverträgen insbesondere von Wohnraum ist die aktuelle Rechtsprechung zu berücksichtigen. Ein Formularmietvertrag wird in der Regel von der Rechtsprechung an den §§ 305 ff. BGB gemessen. Dies sind die Bestimmungen über die Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Vertragsklauseln in Formularmietverträgen dürfen einen Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen. Folge einer unangemessenen Benachteiligung ist die Unwirksamkeit der vertraglichen Bestimmung. Unwirksamen Klauseln werden dann durch die gesetzliche Regelung ersetzt.

Das wohl bekannteste Beispiel aus diesem Bereich sind Klauseln über Schönheitsreparaturen. Der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln immer wieder zu prüfen und in vielen Fällen deren Unwirksamkeit festgestellt. In einem Urteil aus dem März 2015 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, wenn die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert übergeben wurde.

Folge ist, dass für die Durchführung von Schönheitsreparaturen auch während des laufenden Mietverhältnisses die gesetzliche Regelung eingreift, die dem Vermieter auferlegt, die vermietete Wohnung zu renovieren. Um solche Konsequenzen zu vermeiden, ist schon beim Abschluss eines Mietvertrages die aktuelle Rechtsprechung zu berücksichtigen.

Ein Mietverhältnis über Wohnraum wird in der Regel durch Kündigung einer Vertragspartei beendet. Während der Mieter eine Frist von drei Monaten zum Monatsende einhalten muss, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach fünf Jahren um drei Monate und nach acht Jahren um weitere drei Monate. Außerdem benötigt der Vermieter für die Kündigung eines Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse. Dieses berechtigte Interesse ist in dem Kündigungsschreiben konkret darzulegen. Auch Formalien sind in dem Kündigungsschreiben zu beachten.

Ein Mietverhältnis kann auch außerordentlich gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (z.B. erheblicher Zahlungsverzug, unpünktliche Zahlung der Miete trotz vorangegangener Abmahnung, nachhaltige und erhebliche Störung des Hausfriedens).

In einigen Fällen ist der Abschluss eines Mietverhältnisses auf Zeit zulässig. Bei einem solchen Zeitmietvertrag muss ein Vermieter bei Vertragsschluss bereits schriftlich mitteilen, dass er nach Ablauf der Mietzeit entweder die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, oder dass er die Räume wesentlich verändern oder instand setzen will und dass diese Maßnahme durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde, oder er muss die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen. Nur in diesen Fällen ist ein befristetes Mietverhältnis möglich.

Es gibt besondere Mietverhältnisse, die nicht dem Kündigungsschutz zugunsten des Mieters unterfallen, z.B. Wohnungen in Gebäuden mit zwei Wohnungen, bei der die andere Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird. Kündigt der Vermieter in diesem Fall ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate.

Durch den Verkauf einer Mietwohnung an einen Erwerber ändert sich an dem bestehenden Mietverhältnis nichts.

Bei Mängeln, die die Nutzbarkeit einer Wohnung beeinträchtigen, ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter zu informieren. Nur auf diese Weise kann der Vermieter  in die Lage versetzt werden, einen Mangel zu beheben. Der Mieter hat Recht, die Miete während der Dauer der Beeinträchtigung zu mindern. Es gibt im Gesetz keine festgelegten Prozentsätze. Die Höhe der Minderung richtet sich nach der Art und Schwere der Beeinträchtigung. Außerdem muss der Vermieter den Mangel beheben. Die Behebung eines solchen Mangels ist zur Vermeidung von größeren Schäden aber auch häufig im Interesse des Vermieters. Das Recht zur Mietminderung bzw. zur Behebung des Mangels entfällt, wenn der Mieter den Mangel verursacht hat.

Bei ganz schwerwiegenden Mängeln und im Falle des Verzugs mit der Mängelbeseitigung kann für den Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht entstehen.

Nach der derzeitigen Rechtslage ist der Vermieter berechtigt, die Miete nach Ablauf eines Kalenderjahres zu erhöhen. Er darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 % erhöhen. Dies gilt z.B. für die Stadt Köln und für viele der angrenzenden Gemeinden. In andern Gebieten kann die Kappungsgrenze 20 % betragen.

Demnächst wird das in den Medien schon diskutierte Gesetz zur Mietpreisbremse erlassen. Dann dürfen bei Abschluss von Mietverträgen von Bestandswohnungen Vermieter nur eine um 10 % über dem örtlichen Mietspiegel liegende Miete verlangen. Die Vereinbarung einer höheren Miete ist unzulässig.

Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, sein Gebäude oder seine Wohnung zu modernisieren. Er muss einem Mieter diese Modernisierungsmaßnahme drei Monate vor deren Beginn ankündigen. Will der Vermieter nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen, muss er auch die voraussichtliche Mieterhöhung dem Mieter in dem Ankündigungsschreiben genau darlegen und Belege beifügen. Zulässig ist es, die Miete um 11 % der auf die Wohnung des Mieters entfallendenden Modernisierungskosten zu erhöhen.

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